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初めて収益不動産を買ってみた
不動産鑑定士の見習いとしてサラリーマンをしているなか、良さそうな物件が見つかったので区分マンションを一戸買いました。
初めての不動産物件の購入検討～購入後までの軌跡を公開します。
不動産投資の初心者、不動産投資を始めたいけど怖くて始められない方は流れを理解できると思いますので是非参考にしてみてください。
物件情報の収集方法
不動産情報の収集源は主に、ネットのポータルサイト（アットホーム、suumo、健美家、楽侍、HOMES）、新聞広告、仲介業者に直接聞きに行くなどがあります。
わたしの場合はアットホームと宅建協会の不動産アプリをインストールして毎日ネット検索をしていました。
検索は一日のうちに暇な時間３０分ほどです。
３か月ぐらいはやっていたのでだんだんと市場価格や、売れ残り物件の特徴がわかってきました。
そして、安そうな戸建が見つかると仲介業者さんに電話をしてみます。
最初にいきなり内覧を希望するのでなく、外部観察したいから住所を教えてほしいと電話をしていました。
最初にいきなり内覧を希望してもわざわざ仲介さんにご足労をお掛けするので、まずは住所だけ聞いてめんどくさくない客であることをアピール。
外部観察して良いと思ったら次は営業さんに連絡を取って内覧を希望していました。また、直接仲介業者さんに顔を出すと、未公開の物件を紹介してくれたりします。
とにかく初心者なので見る目を養うために物件を見ることを心がけていました。
実際に不動産を見に行った回数
外部観察：１０件
内覧：４件
ちょっと初心者にしては少ないですね。
できれば購入するまでに外部観察だけでも５０件ぐらいはしたほうが良いと思います。
日頃不動産に関わっているので大丈夫だろうと高を括りました。
買付証明書を送る
気に入った物件があったら買付証明書を仲介さんに送りました。
買付証明書を送った回数
２回
ダメだった回数１回
OKだった回数１回
ダメだった物件は５０万円の戸建に３０万円の指値をしました。
ですが他の投資家さんに買われたみたいです。
OKだったのは今回の購入物件です。
ポータルサイトに公開後２日目に買付を満額で入れました。
条件としては、
・１週間以内に現金決済可能
・瑕疵担保免責
です。
なぜうまくいったかは
・自分が高く買いすぎた。
・自分が提示した条件が良かった。
のどちらかでしょう。
買付証明は法的拘束力がないので途中で購入中断しても法律上問題ありません。
ですが、仲介さんからの信用はなくなるので注意してください。
買付～売主の了解を得るまでの確認事項
買付を送った後は、外部観察ではわからないことを聞きました。
今回はオーナーチェンジの区分マンションでしたので
・管理費、修繕費等の記載は広告と相違がないか
・家賃収入は広告と相違がないか、賃借人の属性、滞納履歴等の情報。
・マンションの修繕積立金の額
これらの情報は買付前でも十分に仲介さんに聞くことはできます。
わたしは早く物件を抑えたかったので後々聞きましたが、仲介さんにとっては迷惑だったかもしれません。
売主の了解～売買契約締結
契約日時を決める
売主の了解を得たら具体的に売買契約の年月日、決済の日時を決めました。
必ず売買契約の日時より後に現金を振り込むように段取りをしましょう。
仲介業者さんによっては契約日前日に仲介業者さんに代金を振り込み、契約当日に売主と現金決済をするケースがあります。
ですが、これでは当日に契約書の不備があって白紙に戻したい場合、仲介業者さんがお金を握っているのでなかなか断りずらいです。
また、悪質な不動産業者は現金を持ち逃げしてしまうこともあります。
自分の資金が余裕で準備できるような日時にしましょう。
僕の場合は銀行から一日３０万円以上引き出せないようにキャッシュカードが設定されており、一つの銀行に決済金を集めるのに時間がかかりました。
銀行窓口なら基本的に大丈夫ですが、キャッシュカードで資金を移動させる場合は注意したほうが良いです。
書類・印鑑を準備する
ローンを利用しないので住民票と運転免許証のみで充分でした。
ローンを利用する場合は印鑑証明書を準備しておきましょう。
印鑑が実印が必要です。もし無い場合は早急に印鑑作成と役所で印鑑登録の準備がいりますので急ぎましょう。
司法書士を決める
司法書士の先生については仲介業者さんが見積もりしてくれました。
ですが、仲介業者さんが紹介する司法書士の先生の報酬が高そうだったので自分で探しました。所有権移転登記のみで３万5000円ほどで引き受けてくれました。
もし、インタネットで地域の報酬相場を調べて、紹介する先生の報酬が高そうなら自分で指定してみましょう。
また、所有権移転登記を自分でする方法もありますが、不動産鑑定士の立場から見ても危険性はかなりあります。よほどの少額物件でない限り司法書士の先生に任せたほうが良いです。
火災保険の契約準備
火災保険については某チェーンの保険代理店で契約準備しました。
契約内容は最初でよくわからなかったのでワイドタイプでほぼすべての保証をカバーするようにしました。
本当は不動産に詳しい保険代理店を探してそちらと契約をしたほうが良いです。１年のみ契約したので２年目からは不動産に詳しい保険代理店を探してそちらで契約したいです。
不動産会社が保険代理店を行っているケースもありますので仲介業者さんに見積もりを取ってみるのもいいと思います。
契約書・重要事項説明書の事前確認
わたしは契約前に、契約書と重要事項説明書の書類のコピーを送ってもらい事前確認しました。
契約当日までに必ず、契約書と重要事項説明のコピーをもらって自分で確認しましょう。
当日も説明してくれますが、その時変な部分があっても断りずら買ったり、じっくり読めなかったりします。
広告と契約内容の記載に違いは無いか、売買代金は違っていないか、事前説明と違う箇所は無いか、瑕疵の負担はどうなっているかなどしっかり読み込んでわからない箇所は仲介さんに聞きましょう。
事実上、最後に契約内容を確認したり質問できるときです。
売買契約当日
仲介業者で売買契約締結
売買契約の当日は仲介している不動産会社に行って、営業さんと契約書の読み込み、契約書にサインをしました。
わたしの時は契約時は売主さんはいませんでした。
今までいろいろと契約手続きを行ってきたので、安心感と緊張が挟まったような感覚になりました。
契約のチェックでは、事前に確認した契約書と原本の契約書の語句に違いが無いか読み込みながら調べます。サインをした後は後戻りができないので気を抜けません。
読み込みが終わった後はサインと押印です。
ローンの申し込みはしていませんでしたが、それでもサインと押印の箇所は１０か所近くあったと思います。
また、この時に司法書士の先生と面談し、司法書士委任状にもサインをしました。
わからないことはひるまず、仲介さん、司法書士さんに聞きましょう。もうサインをしたら後戻りできません。
保険会社で火災保険の契約
火災保険に入るために保険代理店で契約を行いました。
売買の日時と火災保険の開始が一緒になるようにしないと保険掛からないので注意です。
代金の振込
わたしの場合は売買契約より後に決済の日時を設定しました。
銀行振込で仲介さん、司法書士の先生に代金を送付します。
当日に現金決済でもいいですが、やはり高額な現金を持ち歩きするのは怖かったので振込にするように事前にお願いしておきました。
売買代金決済後
賃貸人変更のお知らせを賃借人に送付
決済当日に無事売主に現金が届いたことを仲介さんから電話を頂きました。
そのあと、オーナーチェンジ物件だったので借主さんに賃貸人変更の案内を書面で送付しました。
もし直接話したいなら借主さんに電話してもいいかもしれません。
いよいよ大家業を開始
これから大家業が開始になりうれしい気持ちでいっぱいです。
聞きたいことがありましたぜひコメント、問い合わせをしてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
