不動産鑑定士

不動産鑑定士の独立開業はどこの都道府県がいい?(地方編)

不動産鑑定士はいずれ独立開業

不動産鑑定士のうち大多数の方はいづれかのタイミングで開業される方が多いです。

・鑑定事務所で3年ほど勤めてすぐに開業。

・鑑定事務所から一般不動産会社に転職して経験を積みつつ開業。

・定年までサラリーマンを続けて道楽も含めて開業。

などなど、ひとによって様々です。

今回はそのうち地方(東京、大阪以外)のうちどの都道府県が良いか考えていきましょう。

 

地方の鑑定業務は公的評価がほとんど

地方における不動産鑑定士の業務は一部の鑑定事務所を除き8割~9割が公的評価を占めます。

公的評価とは

・地価公示、地価調査

・固定資産税評価

・相続税路線価評価

・地方公共団体の用地買収に伴う評価

・競売不動産の価格調査

が主になりますね。

私が勤めている事務所も地方になるにつれて公共団体の評価が多くなります。

都会では証券化対象不動産などの民間からの依頼がほとんどです。

儲かる都道府県は?

ただし、公的評価はいったん受注すると特段の不祥事がない限り仕事を受注し続けれるのですが、急に仕事量が多くなることがないため、仕事量に対して不動産鑑定士が多すぎる都道府県は開業してもあまり売上が上がりません。

そのため、国土交通省が公開しているデータを使ってどの都道府県が儲かるか調べてみました。

都道府県別一人当たりの売り上げランキング

平成30年の統計をもとに都道府県別売り上げを鑑定業者に勤める不動産鑑定士の人数で割ってみました。

都道府県 売上(千円) 一人当たり売上(円)
宮崎 724,801 27,876,962
青森 484,521 22,023,682
宮城 1,281,907 19,721,646
沖縄 635,682 19,263,091
東京 26,026,205 17,644,885
山梨 399,549 17,371,696
茨城 1,054,384 16,221,292
福岡 2,463,657 15,692,083
秋田 264,539 15,561,118
大阪 6,608,997 15,441,582
大分 551,072 15,307,556
高知 283,114 14,900,737
岐阜 747,709 14,379,019
全国 64,912,528 14,050,331
広島 1,037,213 13,647,539
福島 603,509 13,411,311
熊本 520,169 13,337,667
山口 374,657 12,919,207
島根 206,292 12,893,250
新潟 657,411 12,890,412
福井 241,205 12,695,000
奈良 565,894 12,575,422
石川 279,422 12,148,783
長野 579,330 12,069,375
滋賀 516,439 11,737,250
岩手 273,097 11,379,042
静岡 971,174 11,292,721
和歌山 348,615 11,245,645
鹿児島 365,443 11,074,030
愛媛 439,809 10,995,225
栃木 570,823 10,977,365
愛知 2,631,346 10,963,942
京都 1,000,485 10,757,903
長崎 314,824 10,494,133
群馬 469,358 10,430,178
富山 270,425 10,400,962
北海道 1,059,193 10,283,427
鳥取 154,152 10,276,800
埼玉 1,745,544 10,267,906
岡山 551,518 10,213,296
三重 499,121 9,982,420
徳島 243,942 9,757,680
香川 275,592 9,186,400
兵庫 1,470,822 9,135,540
佐賀 173,215 9,116,579
千葉 1,650,971 9,071,269
神奈川 2,114,777 9,037,509
山形 210,604 8,775,167

※売上は国土交通省公表の不動産鑑定士事業実績のうち価格・賃料評価、隣接業務、評価人等業務、公的評価を合計して算出したものです。元データは参考文献に記載しております。

宮崎県の一人当たりの報酬がすごく高いですね。何かの間違いでしょうか(-_-;

主要都市以外では全体的に九州地方が高そうです。一方で四国、関東あたりは厳しそうですね。

 

都道府県別一人当たりの地価公示・地価調査売上ランキング

公的評価の中で一番安定した収入が見込めるのは地価公示・地価調査です。

特徴としては毎年受注があることと、不動産鑑定士に登録して3年経過すればほぼ全員が参加できることです。

開業初期の安定収入にもってこいですね。

平成30年のランキングを見てみると

都道府県 地価公示・地価調査報酬 地価公示委嘱者数 一人当たり報酬
北海道 258,605 75 3,448,067
福井 34,049 10 3,404,900
長崎 69,003 21 3,285,857
鹿児島 64,854 20 3,242,700
秋田 48,301 15 3,220,067
島根 38,010 12 3,167,500
青森 64,364 21 3,064,952
山口 69,368 23 3,016,000
福島 92,000 31 2,967,742
鳥取 28,377 10 2,837,700
高知 35,928 13 2,763,692
岩手 51,288 19 2,699,368
富山 44,673 17 2,627,824
熊本 64,603 25 2,584,120
和歌山 41,287 16 2,580,438
沖縄 43,540 17 2,561,176
長野 68,316 27 2,530,222
山形 42,940 17 2,525,882
愛媛 64,481 26 2,480,038
群馬 76,287 31 2,460,871
佐賀 34,199 14 2,442,786
新潟 94,579 39 2,425,103
茨城 116,331 48 2,423,563
宮崎 50,722 21 2,415,333
栃木 91,558 38 2,409,421
宮城 98,732 42 2,350,762
静岡 131,222 56 2,343,250
岡山 78,780 34 2,317,059
石川 48,628 21 2,315,619
山梨 39,490 18 2,193,889
大分 54,334 25 2,173,360
岐阜 73,576 34 2,164,000
三重 78,222 37 2,114,108
滋賀 68,606 34 2,017,824
兵庫 220,992 110 2,009,018
広島 113,146 57 1,985,018
全国 4,797,614 2,418 1,984,125
徳島 33,119 17 1,948,176
愛知 309,039 165 1,872,964
福岡 186,681 101 1,848,327
香川 34,451 19 1,813,211
京都 102,973 63 1,634,492
奈良 54,952 34 1,616,235
神奈川 248,025 160 1,550,156
千葉 189,683 123 1,542,138
東京 504,523 334 1,510,548
大阪 268,883 199 1,351,171
埼玉 171,894 129 1,332,512

※委嘱者数とは平成30に地価公示の評価を行った不動産鑑定士の人数です。そのための鑑定士が地価公示と地価調査を両方行うと仮定した場合のランキングとなっています。

東北、北海道当たりは報酬が高くて安定しそうですね。

なぜ北海道の報酬が多いのか謎です、大坂と全体の報酬が一緒って・・・・

一方で関東1都3県は鑑定士の人数が多いのか一人当たりの売り上げが少ないです。

まとめ

まとめ

東京近郊で開業するよりは東北・九州で開業するほうが儲かる?

 

固定資産税評価年のことを考えると

ちょっと一年だけでは資料不足感がひがめません。

平成29年、平成28年のデータも入手したので適宜更新していきます。

最新の都道府県別ランキングはこちらから↓↓

不動産鑑定士の独立開業はどこの都道府県がいい?【最新版】平成30年との違いは殆どなし 都道府県ランキングに大きな変動はありませんでした。 宮崎県や沖縄県の売り上げがずば抜けて高く、関東...

参考文献

国土交通省

・第2回不動産鑑定評価制度懇談会 配布資料

参考資料1 不動産鑑定評価の現状(更新)

・平成32年地価公示鑑定評価員の応募要領

別紙3平成31年地価公示の応募者数及び委嘱者数

・不動産鑑定業者の事業実績

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000018.html

H28年~H30年都道府県別等集計

 

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