不動産鑑定士の独立開業はどこの都道府県がいい？（地方編）

不動産鑑定士はいずれ独立開業

不動産鑑定士のうち大多数の方はいづれかのタイミングで開業される方が多いです。

・鑑定事務所で3年ほど勤めてすぐに開業。

・鑑定事務所から一般不動産会社に転職して経験を積みつつ開業。

・定年までサラリーマンを続けて道楽も含めて開業。

などなど、ひとによって様々です。

今回はそのうち地方（東京、大阪以外）のうちどの都道府県が良いか考えていきましょう。

 

地方の鑑定業務は公的評価がほとんど

地方における不動産鑑定士の業務は一部の鑑定事務所を除き8割～9割が公的評価を占めます。

公的評価とは

・地価公示、地価調査

・固定資産税評価

・相続税路線価評価

・地方公共団体の用地買収に伴う評価

・競売不動産の価格調査

が主になりますね。

私が勤めている事務所も地方になるにつれて公共団体の評価が多くなります。

都会では証券化対象不動産などの民間からの依頼がほとんどです。

儲かる都道府県は？

ただし、公的評価はいったん受注すると特段の不祥事がない限り仕事を受注し続けれるのですが、急に仕事量が多くなることがないため、仕事量に対して不動産鑑定士が多すぎる都道府県は開業してもあまり売上が上がりません。

そのため、国土交通省が公開しているデータを使ってどの都道府県が儲かるか調べてみました。

都道府県別一人当たりの売り上げランキング

平成30年の統計をもとに都道府県別売り上げを鑑定業者に勤める不動産鑑定士の人数で割ってみました。

都道府県	売上（千円）	一人当たり売上（円）
宮崎	724,801	27,876,962
青森	484,521	22,023,682
宮城	1,281,907	19,721,646
沖縄	635,682	19,263,091
東京	26,026,205	17,644,885
山梨	399,549	17,371,696
茨城	1,054,384	16,221,292
福岡	2,463,657	15,692,083
秋田	264,539	15,561,118
大阪	6,608,997	15,441,582
大分	551,072	15,307,556
高知	283,114	14,900,737
岐阜	747,709	14,379,019
全国	64,912,528	14,050,331
広島	1,037,213	13,647,539
福島	603,509	13,411,311
熊本	520,169	13,337,667
山口	374,657	12,919,207
島根	206,292	12,893,250
新潟	657,411	12,890,412
福井	241,205	12,695,000
奈良	565,894	12,575,422
石川	279,422	12,148,783
長野	579,330	12,069,375
滋賀	516,439	11,737,250
岩手	273,097	11,379,042
静岡	971,174	11,292,721
和歌山	348,615	11,245,645
鹿児島	365,443	11,074,030
愛媛	439,809	10,995,225
栃木	570,823	10,977,365
愛知	2,631,346	10,963,942
京都	1,000,485	10,757,903
長崎	314,824	10,494,133
群馬	469,358	10,430,178
富山	270,425	10,400,962
北海道	1,059,193	10,283,427
鳥取	154,152	10,276,800
埼玉	1,745,544	10,267,906
岡山	551,518	10,213,296
三重	499,121	9,982,420
徳島	243,942	9,757,680
香川	275,592	9,186,400
兵庫	1,470,822	9,135,540
佐賀	173,215	9,116,579
千葉	1,650,971	9,071,269
神奈川	2,114,777	9,037,509
山形	210,604	8,775,167

※売上は国土交通省公表の不動産鑑定士事業実績のうち価格・賃料評価、隣接業務、評価人等業務、公的評価を合計して算出したものです。元データは参考文献に記載しております。

宮崎県の一人当たりの報酬がすごく高いですね。何かの間違いでしょうか(-_-;

主要都市以外では全体的に九州地方が高そうです。一方で四国、関東あたりは厳しそうですね。

 

都道府県別一人当たりの地価公示・地価調査売上ランキング

公的評価の中で一番安定した収入が見込めるのは地価公示・地価調査です。

特徴としては毎年受注があることと、不動産鑑定士に登録して3年経過すればほぼ全員が参加できることです。

開業初期の安定収入にもってこいですね。

平成30年のランキングを見てみると

都道府県	地価公示・地価調査報酬	地価公示委嘱者数	一人当たり報酬
北海道	258,605	75	3,448,067
福井	34,049	10	3,404,900
長崎	69,003	21	3,285,857
鹿児島	64,854	20	3,242,700
秋田	48,301	15	3,220,067
島根	38,010	12	3,167,500
青森	64,364	21	3,064,952
山口	69,368	23	3,016,000
福島	92,000	31	2,967,742
鳥取	28,377	10	2,837,700
高知	35,928	13	2,763,692
岩手	51,288	19	2,699,368
富山	44,673	17	2,627,824
熊本	64,603	25	2,584,120
和歌山	41,287	16	2,580,438
沖縄	43,540	17	2,561,176
長野	68,316	27	2,530,222
山形	42,940	17	2,525,882
愛媛	64,481	26	2,480,038
群馬	76,287	31	2,460,871
佐賀	34,199	14	2,442,786
新潟	94,579	39	2,425,103
茨城	116,331	48	2,423,563
宮崎	50,722	21	2,415,333
栃木	91,558	38	2,409,421
宮城	98,732	42	2,350,762
静岡	131,222	56	2,343,250
岡山	78,780	34	2,317,059
石川	48,628	21	2,315,619
山梨	39,490	18	2,193,889
大分	54,334	25	2,173,360
岐阜	73,576	34	2,164,000
三重	78,222	37	2,114,108
滋賀	68,606	34	2,017,824
兵庫	220,992	110	2,009,018
広島	113,146	57	1,985,018
全国	4,797,614	2,418	1,984,125
徳島	33,119	17	1,948,176
愛知	309,039	165	1,872,964
福岡	186,681	101	1,848,327
香川	34,451	19	1,813,211
京都	102,973	63	1,634,492
奈良	54,952	34	1,616,235
神奈川	248,025	160	1,550,156
千葉	189,683	123	1,542,138
東京	504,523	334	1,510,548
大阪	268,883	199	1,351,171
埼玉	171,894	129	1,332,512

※委嘱者数とは平成30に地価公示の評価を行った不動産鑑定士の人数です。そのための鑑定士が地価公示と地価調査を両方行うと仮定した場合のランキングとなっています。

東北、北海道当たりは報酬が高くて安定しそうですね。

なぜ北海道の報酬が多いのか謎です、大坂と全体の報酬が一緒って・・・・

一方で関東１都3県は鑑定士の人数が多いのか一人当たりの売り上げが少ないです。

まとめ

 

固定資産税評価年のことを考えると

ちょっと一年だけでは資料不足感がひがめません。

平成29年、平成28年のデータも入手したので適宜更新していきます。

最新の都道府県別ランキングはこちらから↓↓

不動産鑑定士の独立開業はどこの都道府県がいい？【最新版】平成３０年との違いは殆どなし 都道府県ランキングに大きな変動はありませんでした。 宮崎県や沖縄県の売り上げがずば抜けて高く、関東...

参考文献

国土交通省

・第２回不動産鑑定評価制度懇談会　配布資料

参考資料１　不動産鑑定評価の現状（更新）

・平成32年地価公示鑑定評価員の応募要領

別紙３平成３１年地価公示の応募者数及び委嘱者数

・不動産鑑定業者の事業実績

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000018.html

H28年～H30年都道府県別等集計